segunda-feira, 6 de agosto de 2012

Atualizações sobre Bolha Imobiliária AGOSTO 2012

Pessoal, estamos em um momento interessante, difícil e sem informações adequadas, até porque elas inexistem de forma sistemática como por exemplo sobre a evolução de ações em Bolsa de Valores. Compartilho as informações de que disponho e minhas opiniões.


Vocês leram a coluna do George Vidor hoje, dia 06/08/2012, pg. 18 do Jornal O Globo? É por isso que digo para lerem esse colunista. Boas informações sobre o mercado imobiliário no artigo "Atraídos pelo aluguel". Comentarei este artigo junto com as demais informações que possuo.

Primeiramente, é importante frisar que já houve uma queda em torno de 25% de grande parte de imóveis residenciais oferecidos, sejam novos, sejam antigos. Isto por causa de tudo aquilo que dissemos, ou seja, a renda brasileira tem limites e as famílias estão endividadas em grande parte pagando bens duráveis (automóvel e imóvel), o que impede a continuidade de evolução positiva de valores de imóveis residenciais como vinha ocorrendo.

O patamar de preços, entretanto ainda está alto. O Wall Street Journal em abril de 2012, como publicado neste BLOG, avaliou que os imóveis no Brasil estão sobrevalorizados em 50%, em média. A crise internacional está impedindo grandes avanços na renda pelos próximos meses e anos. A Gafisa teve pre´juízo publicado no fim de 2011 em R$1,094 bilhão de reais. Recentemente foi publicado no Jornal O Globo a queda das ações de praticamente todas as empresas construtoras, Rossi, Cyrella, Gafisa Brookfields. Isso indica que o mercado não vê com bons olhos o futuro dessas empresas e o motivo é perspectiva de diminuição de vendas, naturalmente.

As informações que tenho dos EUA é de que agora começou a estabilizar o movimento de queda de imóveis nos EUA com valorização pífia dos mesmos após 5 a 6 anos de queda e buraco de valores dos imóveis. Na série de publicações sobre os EUA nessa crise, efetuada pelo Jornal O Globo, foi dito que esta geração atual é a "geração aluguel", pois um dos pilares do "sonho americano", calcado na casa própria não era mais factível por grande parte da população que sofre com desemprego e baixa de renda, em virtude do desenrolar da crise e do endividamento alto do país. Mas estava ocorrendo a compra de edifícios interios por empresas e investidores interessados na renda de çaluguéios, já que os juros americanos e na europa hoje são negativos.

Bem, o endividamento dos brasileiros não sumirá em dois anos, nem em quatro. Assim, parece-me que a manutenção de movimento de queda dos valores de imóveis no Brasil, pelo prisma da renda do brasileiro continuará como está. Ninguém sabe qual é, mas o pico de baixa pode ocorrer em junho de 2013, ao meu ver, pois a Copa do mundo pode gerar algum interesse na área e segurar um pouco a queda de venda de imóveis. Mas me parece que ainda sim, os valores tendem a terminar de sofrer a correção de 30% q1ue falta para completar o reajuste apontado pelos consultores americanos cuja análise foi publicada no Wall Street Journal. E a partir de 2016/2017, não por causa das Olimpíadas, mas por causa da eventual diminuição do endividamento das famílias brasileiras, pode começar a ter mais renda para compra de imóveis. Após o pagamento de muitas parcelas de empréstimos antigos, realizados entre 2008 e 2011 para aquisição de carros e imóveis.

Isso seria assim, a princípio. Mas George Vidor trouxe outro parâmetro interessantíssimo. Como a queda de taxa de juros básicos internos afeta o interesse por compra de imóveis? Nós mesmo já ponderamos em artigos anteriores que um dos atrativos dos imóveis são sua valorização no mercado (perspectiva ruim) e a perspectiva de retorno com aluguéis sobre o patrimônio investido (antes ruim e hoje em curso de alteração por conta da queda da taxa de juros brasileira).

Como George Vidor disse em seu artigo acima apontado e eu mesmo já havia dito, havia expectativa no mercado de aluguéis de que 1% era bom retorno. Isto não estava mais ocorrendo. Mas hoje, com a alteração de juros básicos brasileiros, remuneração de 0,4% e 0,6% que era considerado baixa para imóveis pode começar a parecer interessante para investidores conservadores.

Veja este trecho do artigo do Vidor publicado hoje no Jornal O Globo:
"No passado, o parâmetro para o aluguel mensla era de 1% do valor do imóvel ou do investimento realizado.O retorno mais factível oscila de 0,4% a 0,6% ao mês, o que é competitivo com os rendimentos dos títulos de renda fixa, CDBs, etc."
E ainda:
"O mercado de locação representa menos de 25% do total de imóveis no Brasil. Em outros países essa proporção chega a 45%."

Portanto, pode ocorrer o início de interesse de fundos de investimento imobiliário em compra de imóveis para alugar. Só que continuará havendo desinteresse de compra por parte de pessoas físicas endividadas e de investidores de curto prazo, com interesse exclusivo em compra de imóvel na planta para venda ou mera compra de imóvel para revenda em especulação imobiliária, já que a previsão de valorização de imóveis no Brasil não é boa a curto ou médio prazos.

Então, senhores, quero deixar algumas coisas claras. Primeiro: já houve uma queda que se consolida no ano em mais ou menos 30% do valor dos imóveis residenciais. Há a impressão para mim de que o movimento de baixa ainda tem fôlego para realizar 40 a 50% de queda considerados os preços de início de 2012. Com pequenos movimentos de mais ou menos compras, os imóveis residenciais ganhariam fôlego para venda somente a partir de 2016/2017, quando o nível de endividamento brasileiro diminuísse, a economia mundial melhorasse e a renda brasileira pudesse voltar a crescer com mais vigor e ser direcionada mais livremente para tais compras. É o que me parece.

Nesse meio tempo, as empresas não são incapazes e devem lançar menos imóveis residenciais para não forçar mais baixa do valor de seu imóveis. Tenderiam essa empresas a tentar diminuir o estoque, hoje gigantesco, de imóveis a serem vendidos. Tenderiam ainda a focar mais em lançamentos de imóveis dentro dos parâmetros do programa “Minha casa, Minha vida”, pois com subsídio do governo fica mais fácil a venda e isso garante fluxo de caixa a estas construtoras durante esse período de dificuldade de vendas normais à classe média. Também poderiam se voltar um pouco mais para lançamentos de imóveis comerciais que interessam a fundos imobiliários com interesse em aluguel. E também à construção de Edifícios com apartamentos tipo Flat e Loft, pois têm boa procura por aluguel por empresas, estrangeiros, para locação por temporada ou para residencial.

O importante é neste período você aproveitar para se organizar financeiramente. Junte valores, acompanhe o mercado e aproveite oportunidades, se você ainda tem capacidade de endividamento. Se você vive no limite, não há saída para você, lamento. Mas todos podem baixar seu nível de vida para economizar e criar condições de aproveitar o momento certo até a maré virar no sentido de retomarem-se valorizações de imóveis.

Para mim, você tem cinco anos para se organizar, antes de volta de valorização de imóveis. Alugar algo mais barato e salvar a diferença que você pretendia gastar na parcela de empréstimo na compra de um imóvel interessante pode ser exatamente o que você precisa hoje. É o que já estou há seis meses me preparando para fazer a partir deste exato momento.

abs

p.s.: Se nesse meio termo você encontrar algo bom e a bom preço, compre. Este Blog se preocupa com os que querem realizar planos pessoais e conservar patrimônio e não se preocupa em informar para efeito de realização de especulação imobiliária. Enquanto naõ encontrar, você deve aumentar patrimônio financeiro, pois o real hoje é moeda forte.

p.s.2: Alguns de vocês devem ter comprado a Revista Exame de capa escura com mais de cinquenta páginas sobre o mercado imobiliário. Não deu para eu comentar na época. Tinha boas informações. Mas o mais importante é o seguinte. Metade da revista era sobre o mercado imobiliário. Não foi somente oportunidade jornalística de venda de notícias sobre assunto que todos gostariam de ler. Sim, foi um momento oportuno publicar a revista pois não há muita informação sobre o tema. A revista foi publicada há uns três meses. Mas para mim houve incentivo de empresas construtoras e adminsitradoras de imóvel para publicação do assunto naquela dimensão. E isto foi por causa do prejuízo com a queda de vendas, devoluções de imóveis por inadimplemento e coisas do gênero. Isto também é indicativo que reforça que o miovimento de correção não está no fim.

p.s.3: É importante se ver, de qualquer forma, como evoluem os estoques de imóveis residenciais neste período, como evoluem as construções de novos imóveis residenciais, a quanto descem os juros básicos brasileiros e como evolui o endividamento das famílias brasieliras. Um mix dessas informações quase nunca e somente pontual e raramente disponibilizado para a sociedade influi decisivamente para avaliação das oscilações dos preços de imóveis no Brasil. Estamos acompanhando.

5 comentários:

  1. Oi Mario, tudo bem?
    Gostei muito deste post, mas não consigo ver esta queda de 25% que você mencionou no início.

    Há algum dado que lhe mostre isto ou é fruto de observações suas?
    Confesso que não tenho olhado periodicamente os classificados, mas quando olho não consigo visualizar queda nos preços.

    Abraços, Felipe.

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  2. Este comentário foi removido pelo autor.

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  3. Fala, Felipe! Quem não tiver acompanhado empreendimento a empreendimento, não verá a queda que já houve. Um prédio na Rua Pinheiro Guimarães em Botafogo estava vendendo imóveis a 1,2 milhão e passou a oferecer oferta por 900 mil. Informação de um amigo meu. Acho que é o da Sigma. Um prédio na Conde de Bonfim na Tijuca, perto da Rua Uruguai, chegou a pedir R$550 mil por um apartamento novo de dois quartos. Me ligaram oferecendo R$450, 420 mil e eu vi que baixavam ainda mais.
    Mas você tem que ir procurar, acompanhar e se deparar com os preços. A venda já não está tão fácil. Um imóvel na Rua do Bispo (Tijuca), onde era uma Igreja/convento, não estava conseguindo vender os apartamentos remanescentes, num total de uns 20, apesar de já ter vendido quase todo o empreendimento e no início ter vendido todos os lofts oferecidos de forma muito rápida.

    A Avenida Abelardo Bueno na Barra da Tijuca, apregoada como a Oscar Freire (rua nobre de São Paulo) no Rio de Janeiro, não está conseguindo terminar vendas e está empacada, ao que sei. Não vende nem com desconto.

    O mesmo se diga do Condomínio Península da Barra da Tijuca. Neste caso, tive em 2008 oferta de comprar um dois quartos na planta, em prédio não nobre, por R$440 mil. Em 2010 ou 2011, tive oferta de apartamento de dois quartos no prédio Mandarim (de luxo), com mobília, com geladeira, todo montado, por R$550 mil, da mão do comprador originário.

    Tem gente que não está conseguindo pagar as parcelas e está passando. Tem casos de retomada de imóvel por inadimplência e a disponiobilização por mais baixo preço. E também neste bolo estão os imóveis novos ainda naõ vendidos. As empresas estão tendo de fazer caixa.

    A previsão de queda de 25% a 30% consta do "Morar Bem" que foi objeto de matéria do Blog, indicando dia de publicação que ocorreu há uns três quatro meses. Essa previsão foi de Executivo ou Presidente da patrimóvel e para o fim de 2012.

    Também no Leblon soube de um apartamento da região do selva de pedra que era avaliado por 1,2 milhão e foi vendido por 900 mil.

    Veja, o problema é que subiram tanto que a queda não parece grandes coisas. Mas antes você ouvia do corretor o seguinte na avaliação de imóvel: ´"Avalio em tanto, mas você pode conseguir até mais". Hoje é: "Avalio em tanto, mas você não conseguirá vendaer fácil se não for por menos tanto".

    Para o Wall Street Journal o sobrepreço é de 50%. O que eu apregoava era de uns 40% que cairia 10% ao ano, inicialmente. Somado Às perdas inflacionárias anao-a-ano. Depois, pelo agravamento, da falta de venda, reavalio que essa queda pode se efetuar até junho de 2013. Mas os imóveis permaneceriam sem grandes valorizações por anos, o que significa desvalorização.

    Nossa bolha não parece, nem nunca disse isso, que ocorreria como nos EUA, de sopetão. Ocorrerá mais lenta, pois nosso sistema de financiamento imobiliário é mais responsável.

    Portanto, as observações são minhas. Os dados estão apresentados. mas a negociação caso a caso lhe mostraria a queda que já ocorreu em relação ao valor de janeiro de 2012. O valor do imóvel continua alto, claro, pois a queda é sobre base de valor muito alta.

    As quedas se forçarão com o passar do tempo, à medida em que pessoas não conseguirem pagar prestações, à medida em que tenham de vender imóveis, à medida em que as construtoras tenham de forçar venda. Isso ainda não chegou na sua plenitude. Está acontecendo pontualmente. Estou noticiando o que ainda é pontual, mas que já começou de forma mais geral. Os imóveis pararam de subir desde fim de 2011.

    Pegou?

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  4. Nõa quero que ninguém espere imóveis vendidos a um dólar, como ocorreu nos EUA. É importante, que consigamos passar uma noção real e responsável do movimento de esvaziamento de bolha imobiliária no Brasil. O problema da grande maioria das pessoas é que não pensam em longo prazo. COmo em uma novela querem ver o mercado subir e descer de forma grave, contundente, de fácil e imediata percepção.

    Não é o seu caso, nem o meu, nem o de Warren Buffet. Eu quero saber o que ocorre. Não quero emoções. O que está acontecendo é isso. Mostra que há queda de valores imobiliários. Esta queda ainda não é generalizada, mas já ocorre pontualmente, para quem acompanha. E as condicionantes sobre os valores de imóveis são as que falei. São ruins e pressionam o preço para baixo a curto e médio prazo com certeza.

    Mas temos de ficar reavaliando, pois o mercado não está morto. No Brasil ele é forte e ágil. Parando de construir imóveis residenciais, o que já ocorreu, as empresas tentam diminuir o estoque do que existe, para não serem forçados a descerem muito o preço. Por outro lado a queda de juros básicos torna atraente compra de imóveis para locação. Como dito do artigo "Atualizações Sobre Bolha Imobiliária Agosto de 2012 - parte 2".

    Dê uma olhada.

    abs

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    1. Mario, obrigado pelo retorno.
      Achei sensacional o seu texto sobre a bolha - parte 2.

      Tenho o mesmo pensamento que você. Realmente não tenho acompanhado de perto. Sinceramente, perdi o estímulo, mas é visível que as vendas pararam.

      Grande abraço!
      Continuo de olho e juntando meu dinheirinho.

      Felipe.

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